Erschwinglich Wohnung

Erschwinglich Wohnung – Aktuelle Untersuchungen zeigen, dass Immobilienkäufer in anderen Ballungsräumen mehr Wohnraum für das gleiche Geld bekommen können. Sie haben auch die Möglichkeit, einen großen Gewinn zu erzielen, wenn sie später verkaufen möchten.

Wer nach Ausbildung und erstem Job seinen jetzigen Wohnort verlässt, steht vor einer revolutionären Entscheidung: Wo soll ich wohnen? In Zeiten des Fachkräftemangels gibt es viele Möglichkeiten für gut ausgebildete junge Menschen. Bei der Wahl eines neuen Zuhauses ist die Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen sowie die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum von großer Bedeutung. Laut der aktuellen Studie des Deutschen Instituts der Wirtschaft (IW) Köln bietet das Ruhrgebiet erhebliche Standortvorteile. Denn hier bekommt man mehr Wohnraum als in anderen deutschen Städten und kann zudem ein besonders hohes Zukunftseinkommen erzielen.

Erschwinglich Wohnung

Die Ergebnisse der Studie zeigen, dass Menschen, die im Ruhrgebiet eine Wohnung kaufen, bei gleichem Kaufpreis etwa 30 bis 60 Quadratmeter mehr Wohnfläche erhalten als im Rheingebiet oder in Berlin-Brandenburg. Darüber hinaus haben Immobilien in diesem Bereich das Potenzial für eine hohe Wertsteigerung. Die Immobilienpreise sind hier in den letzten Jahren weniger stark gestiegen als in anderen Ballungsräumen. Von 2005 bis 2021 wuchsen sie im Schnitt um 31,7 Prozent. Im Rheingebiet waren es 72,3 Prozent, in Berlin 154,3 Prozent. Wer also jetzt über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, hat das Potenzial, dass eine Wohnung oder ein Haus einen höheren Wert erhält, wenn er sein Haus später verkaufen möchte – bis zu rund 70 Prozent mehr als in vergleichbaren Gegenden.

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Drei Beispiele aus der Studie verdeutlichen die Erschwinglichkeit verschiedener Haushalte aufgrund niedriger Immobilienpreise. Lohnunterschiede zu anderen Regionen werden berücksichtigt. Außerdem wird aufgezeigt, wie sich der Wert der Immobilie in Zukunft entwickeln kann und wie viel zusätzliches Einkommen erwirtschaftet wird. Es hängt auch vom zugrunde liegenden Wachstumsszenario ab: Im ersten Beispiel liegt das Preisniveau nahe am Niveau der Rheinregion, im zweiten am Niveau der Rhein-Neckar-Region und im dritten am Niveau von Berlin. Zur besseren Vergleichbarkeit wird nur ein Einkommen angenommen.

Das Beispiel eines Haushaltes, in dem eine Person Heizungsbauer ist und ein Kind, zeigt in der Regel, welche Immobiliengröße mit ausreichendem Einkommen finanziert werden kann. Im Vergleich zum Rheingebiet kann eine Kleinfamilie im Ruhrgebiet 30 Quadratmeter mehr bezahlen. Für künftige Umsätze sieht die Studie eine Ertragschance von 47,6 Prozent.

Das Beispiel eines Ingenieurs zeigt, dass eine Person 25 Quadratmeter mehr bezahlen kann als in der Rhein-Neckar-Region. Für zukünftige Umsätze sieht die Studie eine zukünftige Ertragschance von 53,3 Prozent.

Im Vergleich zu Berlin ist der Unterschied noch deutlicher: Ein Haushalt mit einer Person, einem Arzt und zwei Kindern kann im Ruhrgebiet 61 Quadratmeter mehr bezahlen als in der Spree. Das potenzielle zukünftige Einkommen liegt bei knapp 71 Prozent.

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Wenn man die Immobilienpreise vergleicht, ist eines klar: Die Region ist gut für potenzielle Käufer. Im besten Fall können sie sogar den Wert ihrer Immobilie steigern. IW argumentiert, dass das Potenzial für eine große Wertsteigerung im Laufe der Zeit durch die derzeit relativ niedrigen Immobilienpreise gerechtfertigt ist. Den Rest erledigt die wirtschaftlich entwickelte Region. Laut der Studie: Wohnen in Deutschlands Großstädten wird immer teurer. Doch wie das Beispiel Österreich zeigt, geht es auch anders: In Wien, Graz und Co. kostet die Miete teilweise halb so viel wie in deutschen Städten. Was machen Aussies anders?

945 Euro: So viel geben Münchner durchschnittlich pro Monat für die Miete einer 50-Quadratmeter-Wohnung aus. In der 400 Kilometer östlich von München gelegenen österreichischen Hauptstadt Wien zahlen Mieter für eine Wohnung gleicher Größe im Schnitt nur 433 Euro – also weniger als halb so viel.

Mit rund 18,90 Euro pro Quadratmeter und Monat ist München die teuerste deutsche Stadt, gefolgt von Hamburg, Frankfurt und Berlin mit über 14 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit weisen die deutschen Großstädte mit durchschnittlich 8,66 Euro pro Quadratmeter und Monat deutlich höhere Monatsmieten auf als die österreichischen Städte – allen voran Wien. Allerdings liegen die Preise auch in Städten wie Graz und Linz deutlich unter dem deutschen Mietniveau. In einer europäischen Millionenmetropole klingen derart niedrige Mieten für deutsche Ohren utopisch. Wie kommt es, dass Wohnraum in Österreich relativ günstig geblieben ist?

Zumindest scheint es nicht an der Lebensqualität zu liegen: Wien wurde laut „Global Liveability Index“ auch 2022 erneut als lebenswerteste Stadt der Welt ausgezeichnet – vor Zürich, Amsterdam oder Frankfurt. Auch die Durchschnittsgehälter in Österreich sind mit den deutschen Gehältern vergleichbar. Nach Angaben des Immobilien- und Private-Equity-Vermögensverwalters GalCapEurope liegt Österreichs Bruttoinlandsprodukt pro Kopf aufgrund niedrigerer Mieten mit 125 Prozent über dem deutschen (117 Prozent).

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Einer der Gründe für die günstigen Mietkonditionen ist der kommunale Wohnungsbau. Obwohl die Mieten im privaten Bereich in Österreich immer teurer werden, sind Bestandswohnungen in der Stadt immer noch bezahlbar. „Mehr als die Hälfte der Wohnungen haben nur eine gemeinschaftliche Funktion und werden von Kommunen oder Genossenschaften vermietet“, erklärt GalCap-Geschäftsführer Manfred Wiltschnig im Vortrag.

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Die Mietpreise sind besonders in sogenannten Gemeindewohnungen niedrig. Sie werden an einkommensschwache Menschen vermietet. „Die Vorlage eines Einkommensnachweises nach dem Beitritt ist nicht erforderlich“, fügt der Experte hinzu. Wer als Student einzieht, muss trotzdem nicht auf bezahlbaren Sozialwohnungsbau verzichten, wenn er später deutlich mehr verdient. Entsprechend beliebt sind Gemeindewohnungen bei den Österreichern – Bewerber werden auf einer Warteliste geführt.

Das Mietrecht in Österreich unterscheidet sich von dem in Deutschland. „Das Mietrecht ist sehr streng und mieterfreundlich“, sagt Wiltschnig. Als Beispiel nennt er befristete Mietverträge. Sie werden in der Regel für drei Jahre in Österreich verteilt. Während dieser Zeit kann der Mieter die Wohnung jederzeit kündigen, der Vermieter jedoch nicht. Außerdem können Vermieter in diesem Zeitraum die Miete nicht erhöhen. Der Mietvertrag kann nach einer bestimmten Zeit verlängert werden. Allerdings ist auch eine Erhöhung der Miete möglich.

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Allerdings ist auch am österreichischen Wohnungsmarkt nicht alles rosig. Das Land kämpft mit ähnlichen Problemen wie Deutschland: Das Bevölkerungswachstum, auch durch die Flüchtlingsströme, erfordert mehr bezahlbaren Wohnraum, gleichzeitig sind Baumaterialien knapp, was den Bau neuer Gebäude erschwert und verteuert.

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Die Stadt Wien hat besonders mit einem weiteren Problem zu kämpfen: Sanierungsarbeiten. Viele Gebäude in Wien stammen aus der Nachkriegszeit. Nach Schätzungen der Österreichischen Rechnungsprüfungskammer belaufen sich die Kosten für den Reparaturbedarf auf mindestens 5 Milliarden Euro. Aufgrund strengerer Energiekostenvorschriften für Altbauten in der EU wird Wien vor allem ab 2030 Sanierungen benötigen.

Und noch einmal: Laut dem österreichischen Immobilienanbieter Exploreal wird Österreich im Jahr 2022 und möglicherweise 2023 1.000 Wohnungen mehr bauen können als Deutschland. Dies ist unter anderem auf die strengere Bauverwaltung in Österreich zurückzuführen. „Baugenehmigungen werden innerhalb weniger Monate erteilt, Finanzierungsanfragen werden von den regionalen Banken schnell und unkompliziert bearbeitet“, sagt GalCap-Experte Wiltschnig. Darüber hinaus bauen die Kommunen weiterhin bestehende städtische Wohngrundstücke aus. Generell sind Immobilien in Österreich günstiger, was wiederum die Miete senkt.

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Das österreichische Beispiel zeigt deutlich, dass bezahlbarer Wohnraum nicht nur ein Marktthema, sondern eine nationale Wohnungs- und Baupolitik ist. Auch wenn es in Österreich nicht rund läuft, kann Deutschland durchaus noch etwas lernen.

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